Comprare casa in Olanda

Potete contattarmi a questa pagina.
Vi posso aiutare e raccomandare il mio makelaar di fiducia.

Dopo 3 anni, e approfittando di dover forzatamente lasciare l’appartamento in cui vivevo, ho deciso di fare un passo avanti e comprare casa ad Amsterdam.

Ora voglio scrivere e descrivere come funziona in generale il comprare una casa in Olanda, e spiegare perche’:

  • e’ piu’ difficile prendere fregature;
  • e’ sconsigliato usare i propri risparmi;
  • si va di fatto in affitto dalla banca.

 

Comprare vs affittare

I prezzi degli affitti da quando sono arrivato (2006) ad oggi (2012), sono aumentati indicativamente di un +50% in 6 anni, e vi assicuro che non e’ che fossero economici neanche prima 🙂
Il mercato dell’affitto e’ praticamente diviso tra un sistema sociale, dove esiste un sistema a punti di assegnazione di case ad prezzo agevolato, e il libero mercato dove e’ normale pagare 1200-1500 euro/mese per un appartamento decente ed ammobialiato in citta’.
Oltre alla rata dell’affitto va considerato:

  • il deposito: una volta si fidavano di piú, ma oggi é normale che vi chiedano 2 mesi di deposito soprattutto se l’appartamento é ammobiliato!
  • le spese di agenzia: se l’appartamento ve lo propone un agente, dovrete ringraziarlo pagandogli una commissione pari ad 1 mese di affitto.
Quindi tirando le somme, se trovate un bell’appartamento da 1200 euro, vi servono 1200*2 (deposito) + 1200 (commissione agenzia) + 1200 (primo mese di affitto) = 4800 euro pagati sull’unghia come si dice dalle mie parti.
A grande richiesta ho scritto un articolo con piú informazioni sul mercato degli affitti Olandesi: Come affittare casa in Olanda.

Per chi si trasferisce a vivere in Olanda, una volta capito se e’ un posto dove ci si fermera’ qualche anno, comprare e’ l’opzione migliore.
Dicono che per non perdere soldi tra comprare e rivendere bisogna preventivare almeno 3 anni, ma non va dimenticato che NON comprare significa pagare affitti da 13-16K euro/anno…

 

Trovare casa

E’ fondamentale avere le idee chiare.
Bisogna considerare che in Olanda le banche possono prestare fino a 4-5 volte lo stipendio annuale: sapere COSA ci si puo’ permettere e’ solo una delle cose importanti su cui basare la ricerca… zona della citta’, numero di camere da letto e bagni, metri quadrati e piano (i piani terra hanno quais sempre un po’ di giradino) son tutte cose che prima vi chiarite meno tempo perdete.

Io consiglio di fare cosí: prendete un foglio di carta e fate una tabella come la seguente.
Poi versatevi un bicchiere di Vecchia Romagna e sedetevi comodi a pensare a cosa é indispensabile e cosa é opzionale avere nella vostra prossima casa:

IndispensabiliOpzionali
2 camere da letto
Piani bassi 
Parcheggio auto 
Secondo bagno
Giardino
Posizione centrale

Credetemi, questo semplice esercizio vi renderá allegri ma soprattutto vi fará risparmiare un sacco di tempo.

l sito di riferimento nella ricerca di una casa e’ www.funda.nl
Funda.nl raccoglie le associazioni di agenti immobiliari (makelaar) e ha il 90% delle case sul mercato Olandese.
Passare del tempo su Funda e’ una buona idea per capire cosa offre il mercato, quali sono i prezzi e quali sono le tempistiche…. gia’, perche’ un buon affare in citta’ viene venduto in 1 giorno mentre appartamenti in vendita da mesi sono sinonimo di qualcosa che non va (o che non piace!).
Impostare un alert per ricevere e-mail giornaliere con le offerte che soddisfano le vostre esigenze é una ottima idea.

Consiglio: siate REALISTI e VELOCI se non volete perdere tempo ed occasioni.

 

La mafia dei makelaar

In Italia siamo abituati a comprare da un agente immobiliare a cui il proprietario ha affidato il compito di vendere.

In Olanda il sistema prevede un rappresentante del venditore (come in Italia) e un rappresentante dell’acquirente.

In questo modo durante tutta la procedure di ricerca, negoziazione, acquisto si ha un agente che fa gli interessi del venditore e uno che fa gli interessi del compratore. (almeno in teoria)

Avere il proprio agente immobiliare (chiamato makelaar) non e’ obbligatorio, ma per chi come me ha la barriera della lingua, non conosce le leggi, non vuole investire tempo e vuole stare piu’ tranquillo va visto come una specie di assicurazione da pagare…

Cosa fa il makelaar?

Al proprio makelaar vanno date le ‘istruzioni’ con quello che cerchiamo al momento in cui si stipula il contratto (di esclusiva!).
Da quel punto in poi il makelaar segue il suo cliente:

  • nella fase di ricerca della casa (hanno le case nuove 1-2 giorni prima che vengano pubblicate su Funda.nl……).
  • nelle varie visite per vedere le abitazioni (anche piu’ di una per casa).
  • aiuta a valutare l’immobile soprattutto si occupa di verificare la situazione catastale, le fondamenta, e tutti i controlli su appartamento e palazzina.
  • si occupa della negoziazione col venditore.
  • partecipa all’atto d’acquisto e al passaggio di proprieta’ dal notaio.
Oggi giorno si sta diffondendo la tendenza di fare la ricerca della casa fai-da-te, e coinvolgere un makelaar solo per avere l’opinione di un esperto sulla qualitá dell’immobile.
Questo riduce sicuramente i costi, quindi se avete tempo da spendere nella ricerca puó essere una buona opzione.

Come si sceglie un makelaar?

Se qualcuno ve ne consiglia uno tanto meglio. Io sono entrato in quello piu’ vicino a dove vivevo e mi ci sono trovato benissimo.
Se volete vi posso mettere in contatto, ormai lo conosco da un pó di tempo e vi fará un pó di sconto (poi mi faccio pagare la cena da lui, chiaro!).
Scrivetemi una e-mail se volete saperne di piú.

Le condizioni che fanno sono pressoche’ standard:
1.5% del prezzo d’acquisto della casa.

Alcuni chiedono un rimborso spese di ~400euro se si decide di recidere il contratto e smettere di cercar casa.
In questo modo attirano solo compratori seriamente intenzionati.
Ora peró sará la crisi, sará che il mondo va avanti, il mio makelaar ha tolto questa clausola e lavora in modalitá “no cure no pay” cioé niente acquisto niente spese.

 

Intervista al mio makelaar di fiducia!

Per rispondere alle domande che ricevo più spesso, mi sono incontrato per un caffè (ed una torta di mele Olandese) con il mio makelaar preferito: Hans Busker.

In questa chiacchierata di 15 minuti parliamo di:

  • Cosa è successo nel mercato immbiliare negli ultimi anno
  • Com’è il mercato oggi (siamo a luglio 2016)
  • È un buon momento per comprare casa ad Amsterdam?
  • Qual è la procedura per comprare una casa?
  • Com’è la situazione con i mutui?
  • Si può investire ad Amsterdam senza vivere in Olanda?
  • Perché comprare e affittare può essere molto profittevole nel free-market
  • Gli errori più frequenti che fanno gli stranieri quando comprano una casa qui
  • Suggerimenti per gli acquirenti!

Ecco i 15 minuti di intervista audio:

 

OK questa mi piace

Una volta che si e’ trovato qualcosa che piace, il makelaar fa controlli piu’ approfonditi per verificare che tutto sia in regola e dare tutte le informazioni necessarie sulla casa: fondamenta, stato della proprieta’ del terreno, associazione dei proprietari (tipo amministrazione condominiale).
Completata la valutazione, si puo’ passare alla fase di trattativa.
Finiti sono i tempi in cui le case venivano vendute ad un prezzo piú alto di quello richiesto dal venditore!

Ora con la crisi immobiliare c’e’ piu’ possibilita’ di negoziare il prezzo. Nel mio caso siamo scesi di un 10% tra prezzo richiesto e prezzo finale, ma non prendetela come regola generale.

 

E già arriva il notaio

Questo e’, dicono, l’unico posto dove si compra la casa e poi si vanno a chiedere i soldi in banca.

Il primo incontro dal notaio e’ per stipulare il contratto d’acquisto, che blocca ogni altra trattativa, e vede presenti oltre al notaio e al compratore entrambe i makelaar.
Il contratto ha una clausola per cancellarlo in caso non si riesca a trovare un finanziamento dalla banca… ma e’ sempre buona cosa consultare un consulente finanziario prima di ogni cosa per capire se c’e’ rischio di non avere i soldi.
Per legge, chi vende deve dare tutte le informazioni possibili sull’immobile.
Se si compra una casa e si scopre poi che, per esempio, contiene materiali tossici e il venditore ha fatto a finta di niente e’ automaticamente perseguibile per legge.

Il secondo incontro dal notaio avviene dopo che si son ricevute le chiavi della casa e verificato che tutto e’ come deve essere (la casa e’ ancora li’ e nessuno ha rimosso quelo che c’era o fatto danni).
In questo incontro, dove un traduttore DEVE essere presente per legge per cittadini non Olandesi, si ufficializza il passaggio di proprieta’.
Il notaio funge da garante che tutti sia stato fatto a regola, e puo’ essere consultato in seguito se dovessero sorgere problemi… io l’ho chiamato perche’ c’e’ stato un ritardo sul trasferimento dei soldi dalla banca ed e’ stato disponibile a parlarne e consigliarmi senza fatturarmi la consulenza telefonica 🙂

 

Alla caccia del mutuo

Il mutuo, ed in generale le banche, funzionano in modo molto diverso che in Italia…. anche perche’ il settore bancario e’ un pilastro dell’economia olandese con i colossi ING, AbnAmro, Rabobank.
Forse e’ per questo che le banche italiane son solide (a detta di alcuni) mentre qui son state statalizzate per non collassare…. 😉

Ma noi stiamo cercando di comprare casa quindi restiamo concentrati sul mutuo piu’ conveniente, giusto? 🙂

Innanzitutto qui la banca finanzia fino al 125% del valore dell’immobile.
Il valore dell’immobile (execution price, executiewaard) e’ stabilito da un terzo makelaar, teoricamente indipendente, che calcola il valore che la casa avrebbe se la banca si trova a doverla vendere all’asta domani.
Solitamente questo si calcola in 10% meno del valore d’acquisto della casa, ed e’ il capitale che la banca considera garantito.

Il 125% viene calcolato su questo execution price, e sara’ quindi intorno al 110% del prezzo d’acquisto.
Questo permette di avere un mutuo che copre il prezzo dell’immobile piu’ un 10% di spese associate, sommariamente:

  • 6% e’ la tassa sull’acquisto (attualmente ridotta al 2% per promuovere il mercato immobiliare stagnante causa crisi mondiali varie).
  • 1.5% per il makelaar.
  • ~1500 euro per il notaio (si’, avete letto bene).
  • ~300 euro per il makelaar che stabilisce l’execution price.
  • ~200 euro per il traduttore (obbligatorio per legge per non cittadini olandesi).
Insomma, il primo dato di fatto e’ che non serve anticipare soldi per comprare casa.
Update: o almeno era cosí nei tempi pre-crisi. Ora é piú difficile ed in alcuni casi é richiesto un anticipo.

Ora, il tipo di mutuo e’ un argomento che e’ stato difficile da digerire e far digerire…

Il mutuo che va per la maggiore tra expat e’ “interest only”, ma che significa?
Significa che per 30 anni (periodo standard) si pagano gli interessi sul capitale, senza restituirlo.
Cioe’ se chiedete 100, per 30 anni si paga per esempio il 5.5% di interessi su quei 100 ma alla fine, il 100 e’ ancora della banca.
Insomma si va in affitto dalla banca a tutti gli effetti, ma quanto varra’ 100 tra 30 anni? probabilmente molto, ma molto meno del valore che avra’ allora la vostra casa.

Questo tipo di mutuo va per la maggiore soprattutto perche’ qui in Olanda per la casa in cui si vive c’e’ uno sgravio fiscale per cui lo stato ripaga gli interessi pagati sul mutuo in una percentuale uguale alle tasse che si pagano…

Per farmi capire: se si rientra nella categria di persone tassate al 42%, il 42% degli interessi sul mutuo verranno restituiti.

Quindi, se il mutuo mentile e’ di 1400 euri lordo ed e’ costituito da soli interessi…. lo stato restituira’ ~400 euri.

Chiaro?

Update: i mutui “interest only” sono ora proibiti per legge. Almeno il 50% del prestito va ripagato nella durata del mutuo.

Tutto questo vi verra’ spiegato meglio da un consulente finanziario. Anche questa non e’ una figura strettamente necessaria: potete farne a meno se avete tempo e voglia di andare a visitare le banche e trovare la soluzione migliore per voi.
Ci sono discussioni in ballo su questi consulenti finanziari, perche’ molti son pagati dalle banche e non dall’acquirente, per cui non c’e’ garanzia che vi offrano il mutuo migliore invece di quello con la banca che da’ loro piu’ commissioni…
Personalmente ho scelto un consulente che ha una tariffa fissa (2750 euri) pagata da me (dentro il mutuo ovviamente!) ma che non ha comissioni dalla banca (il sistema ora e’ trasparente per legge).
Morale, mi ha proposto uno schema di mutuo che mi ha convinto e la banca lo ha accettato 🙂

 

C’e’ molto altro da dire su tutta questa procedure, considerazioni e ragionamenti….

Potete contattarmi a questa pagina.
Vi posso raccomandare il mio makelaar di fiducia.

 

Amsterdam é la cittá delle biciclette, ma se vi serve o servirá un’automobile allora leggetevi questo nuovo articolo su come funziona il permesso di parcheggio ad Amsterdam!

Comprare casa in Olanda
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Daniele Besana

Italiano ad Amsterdam dal 2006, admin di VivereAmsterdam e libero professionista del web.

58 commenti

  • Ciao, sono iscritta al sito e ricevo regolarmente la newsletter. Grazie di esistere, il sito è veramente molto utile e simpatico.

    Dopo 4 anni da residente mia figlia ha deciso di restare in Olanda e di acquistare un bene immobiliare.
    Sarebbe interessata ad acquistare direttamente dal costruttore. Purtroppo non trova informazioni su questa modalità d’acquisto né sui rischi che essa comporta.
    Avremmo, pertanto, necessita di informazioni dettagliate in merito.
    Un grazie di cuore a chi metterà a nostra disposizione il suo know-how.
    À presto, spero
    Ciao a tutti

  • Luca

    Ciao, bel sito utile davvero per capire il funzionamento e l efficienza olandese, volevo farti una “domanda” aperta, mi piacerebbe acquistare casa e lavorare al piano terra con una accattivante vetrina di abbigliamento,, cosa mi vorresti dire a riguardo? Ci sono particolarità da conoscere confronto a quel che conosciamo in Italia esempio tassa della vetrina, qualche permesso ecc..
    Grazie, spero possa essere una domanda utile a tutti 😉

  • Donatella

    Ciao..vorrei un informazione..quanto costa su per giù comprare un monolocale ad amsterdam? Grazie in anticipo

    • Ciao Donatella,

      Indicativamente tra i 3000 e i 6000 euro per metro quadrato, in base alla zona.
      Per avere un’idea spulcia le offerte su funda.nl

      Ciao!

  • Angela

    Ciao Daniele, scusa il disturbo avrai la nausea d rispondere a cosi tanta gente. Vorrei chiederti alcune informazioni, dato che son quasi agli sgoccioli del mio ultimo contratto e il prossimo sara quello a tempo indeterminato son intenzionata a comprare casa ma vorrei avere qualche informazioni in piu al riguardo da qualcuno che appunto ci e passato prima di me. Ti ringrazio in anticpo ciao

  • Silvia

    Buonasera Daniele,
    probabilmente sarà stanco di rispondere, ma io questa informazione non la trova da nessuna parte, quindi ci provo: noi vorremmo comprare casa, ci trasferiremo in estate a Den Haag, abbiamo già venduto il nostro appartamento qui, quindi in teoria non abbiamo bisogno di chiedere un mutuo. Come si fa a comprare casa in qualità di expat? Dobbiamo prima sbrigare qualche faccenda amministrativa o possiamo comprare e poi registraci al comune, chiedere il bsn e quelle cose lì?
    E se apriamo un conto olandese, visto che ci trasferiremo lì, e spostiamo la nostra liquidità nella banca olandese, non ci concederanno comunque un mutuo perché non siamo ancora residenti e di fatto non abbiamo ancora un contratto di lavoro stabile? Intendo, magari sarebbe comunque comodo pagare con calma, avendo il budget in banca, o no? Non si può? E come viene tassata la prima casa?
    Grazie,
    Silvia

    • Ciao Silvia,
      Secondo me è meglio prendere una casa in affitto per i primi mesi.
      La banca vuole vedere i contratti di lavoro ed essere sicura che avete un ingresso stabile quindi niente periodo di prova o contratti temporanei.
      Se siete expat è probabile che otterrete il 30% ruling, e questo vi consente di avere un mutuo più alto (in caso vi servisse) oltre che non pagare tasse sulla liquidità che portate qui (di solito oltre i 20.000€ si paga una tassa sul capitale di 1.2%).
      Ripeto, secondo me ha più senso prendere un affitto finchè non siete in una situazione lavorativa stabile.

      Ciao!

  • Emanuela

    Salve, da diversi anni vengo in Olanda con mio marito e mio figlio, lì troviamo un po di pace dalla vita frenetica e stressante di Roma. Ora è da un pò che in famiglia c’è l’idea dia acquistare un piccolo appartamento a Rotterdam, di poche pretese visto che lo useremo solo per andarci in vacanza..o forse un domani un probabile trasferimento…chi lo sa ( l’italia sta diventando invivibile!) Qualcuno saprebbe darmi delle indicazioni/consigli su ciò che ci aspetterebbe in quanto a costi da non residenti e che tipo di tasse pagherò nel tempo?
    Sono stata su Funda.nl ed ho visto appartamenti con prezzi davvero interessanti! ma che significa Koster K? VVE? Noi l’acquisteremo in contanti.
    Per favore fatemi sapere il più possibile!! vorrei essere sicura di non commettere errori e sapere tutto ciò che mi aspetta.
    grazie anticipatamente!!!
    Emanuela ( [email protected])

    • Salve Emanuela,
      “Koster Koper” significa che le spese di acquisto (circa il 10% aggiuntivo) sono a carico dell’acquirente.
      VVE sta per “Vereniging van Eigenaren”, cioé l’associazione condominiale che é obbligatoria. In fase di acquisto va valutato lo stato dell’associazione: quanto c’é in cassa, quali sono le opere di manutenzione pianificate e le prioritá.
      La cosa migliore é mettersi in contatto con un makelaar e venire a fare un giro in Olanda per vedere le proprietá.
      Per quanto riguarda le tasse, sono piú alte nel caso di un’immobile non abitato dal proprietario ma dipende dal comune.
      Comprando dall’estero il pagamento in contanti é praticamente l’unica opzione, le banche Olandesi non finanziano non-residenti.
      Un saluto!

  • paolo

    Ciao, molto interessante. Valgono le stesse regole anche da non residente e che lavora in italia?
    Grazie anticipatamente.

    • Ciao Paolo,
      Sí l’unica cosa é che il mutuo non lo puoi avere, ma se risiedi in Italia immagino vuoi comprare casa come investimento quindi senza mutuo.
      Se mi dici cosa vuoi fare ti posso aiutare, ciao!

  • Abbas

    ..vivo in Olanda da 3 anni….e ho comprato casa l’anno scorso…in Den Haag…..a parte qualke problema con il rimborso degli interessi…alla fine mi sono dovuto andare dal commercialista….le case sembrano piu economiche dell’italia….e gli affitti piu alti…quindi nel caso possono essere un buon investimento….
    avevp due domande:
    1)un mio amico ha comprato casa ma ora va a lovare in Arabia per 4 anni…e la vuole affittare..ha detto che non ci sono tasse sull’affitto ma c’è una tassa dell 1.2 % sulla casa ogni anno..il famoso 30 % sull 4 % di rendita..funziona cosi?… e lui diceva sulla parte che è già stata pagata di mutuo….

    2) e se uno ha una seconda casa e non l’affitta…..?..deve pagare sempre quella tassa? se tutto va bene..in un futuro…pensavo di comprare una scasa in centro….dovrei pagare la tassa immediatamente sulla seconda casa o solamente se l’affitto?

    • Ciao Abbas e grazie per il commento!
      Le mie risposte:
      1. Questo vale per le seconde case, che sono tassate 1.2% del valore in quanto vanno nel box 3 delle tasse (asset). La prima casa é un’eccezione e viene messa nel box 1 (income) quindi io ho capito che non c’é tassa sugli affitti. Fammi controllare per essere sicuri!

      2. Sulla seconda casa c’é sempre la tassa dell’1.2% del valore perché verrá dichiarata in box 3, indipendentemente dal fatto che viene affittata o meno.

      Di fatto viene tassato il capitale, NON il reddito generato. In Olanda é uguale per gli investimenti, anch’essi in box 3.
      Se hai 100K € in azioni, pagherai 1.2K € di tasse all’anno indipendentemente dal profitto generato.

      Ciao!

      • Ho verificato col makelaar Rental profit is usually taxed in box 3, so 1,2%.

        • Ciao Daniele! Non so se ti ricordi di me (ti avevo chiesto alcune informazione l’anno scorso riguardo l’acquisto di una casa; alla fine sono riuscito a prenderla). Ho delle stanze libere che vorrei affittare, ma non ho ben capito la tassa dell’1.2% sugli affitti: essendo la mia una PRIMA CASA, quanto è la tassa sugli introiti? Su un esempio di un contratto di 350€, solo 4.2€ (mi sembrano un po pochini)? Grazie delle informazioni

          • Ciao Loris,
            Sí che mi ricordo e complimenti per l’acquisto 🙂
            A me é stato riconfermato poco tempo fa che gli affitti vanno in box 3 (rendita da investimenti) e quindi tassati a 1.2%. In effetti dubito che qualcuno dichiari gli affitti in questo paese…

        • Ciao Loris,

          Mi devo correggere, l’1.2% vale solo per seconde case o case in cui non ci si abita.
          Se uno affitta delle stanze libere della casa in cui risiede, allora si é in box 1 e quindi dipende dal totale imponibile.
          Ho scritto un post per spiegare meglio:
          http://www.danielebesana.com/blog/amsterdam/come-sono-tassati-gli-affitti-olanda

  • Pingback: Il permesso di parcheggio ad Amsterdam

  • Luca

    ciao daniele mi piacerebbe aver informazioni. io vivo ad Amsterdam. [email protected]

  • Pingback: Dove vivere ad Amsterdam

  • Alessandro

    Ciao Daniele, mi piacerebbe farti delle domande in privato, se puoi aiutarmi.
    Sto valutando l’idea di comprare una casa ad Amsterdam come investimento. La mia email e’ [email protected].
    Saluti
    Alessandro

  • FULVIO

    Ciao Daniele grazie per i preziosissimi consigli.!
    Sono 2 anni che vivo in Olanda con un contratto da Expat (ovvero con casa pagata dall’azienda) ad Amstelveen ma stò valutrando di trasferirmi definitivamente e pertanto dovrò cercare una soluzione abitativa.
    Insomma..comprare un appartamento!
    Funda è molto utile ma ho visto che ora stanno facendo anche delle vendite “all asta” su openhuis.nl.. ne sai qualcosa?
    Mal che vada ci si può sempre vedere per un caffè…(all’italiana si capisce !!)
    Fulvio.

    • Ciao Fulvio!
      Giá, é il momento giusto per comprare.
      Funda é utile ma considerato che sei come me in terra straniera, consiglio sempre di affidarsi ad un makelaar per evitare brutte surprises…
      Openhuis é un sito con tutte le case che hanno pianificato una “open house”, cioé un incontro dove puoi vedere la casa senza prendere un appuntamento prima.
      Le case che trovi lí sono anche su Funda.
      Per il caffé quando vuoi! 🙂

  • Manuela

    Penso che questi consigli siano stati scritti prima del crollo del mercato immobiliare in Olanda. Io ho comprato un anno fa circa in Olanda e già i prezzi erano crollati ora (2013) sono ancora piu’ bassi. Ci sono un sacco di case vuote ed é normale che stiano sul mercato 6 mesi o piu’ (ho visto addirittura case in vendita da piu’ di un anno). Il mercato degli affitti tiene botta invece percui per chi vuole fare il buy to let é veramente interessante. Non sono una fan invece di andare in affitto dalla banca visto che la banca su questo tipo di mutui ti puo’ mettere della condizioni vincolanti – tipo appunto di non poter affittare. A chiunque vuole acquistare in Olanda lo consiglio vivamente: mai visti dei prezzi cosi’ stracciati dal 2005 ad oggi – se poi lasciate il paese potete sempre affittare

    • Ciao Manuela,
      Sono d’accordo, é vero che le case ora restano sul mercato a lungo.
      Quando dici che non sei d’accordo sull’andare in affitto dalla banca, intendi dire che preferisci evitare mutui?
      Quella é una situazione ideale, se si ha la liquidita per comprare/investire ad Amsterdam.
      Per investitori esteri, la situazione migliore é proprio investire.
      Ciao

  • Marco

    Ciao Daniele,piacere di conoscerti,sono almeno venti anni che vengo in Olanda ed ora mi sono convinto ad acquistare una casa per utilizzarla come ti ha scritto Federico.Calcola che in Italia ho una societa immobiliare e qui il mercato sta crollando.La mia mail e’[email protected] ti volevo piu che altro chiederti le zone piu interessanti(mi dicono che Amsterdam nord sta andando molto)e dirti che il 15/08 torno da una crociera nei fiordi e mi fermo 5 giorni se magari ci potessimo incontrare e fare due chiacchiere mi farebbe molto piacere.
    A presto buona serata
    Marco

    • Ciao Marco,
      ora ti mando un’email!
      A’dam nord é piú residenziale e ha prezzi un pó piú bassi. Peró ti deve piacere l’idea di dover prendere l’auto o il traghetto (free) ogni volta che vuoi andare in cittá.
      Io preferisco un appartamento piú piccolo ma in cittá peró ripeto dipende da persona a persona.
      Se hai famiglia A’dam nord o Amstelveen sono le opzioni piú popolari.

      Ora ti scrivo, ciao!

  • Loris

    Ciao Daniele. Posso chiederti delle cose via email? il mio contatto è [email protected]. Ps: ti ho anche aggiunto a google+.
    Grazie, Loris

  • Federico

    Ciao Daniele e grazie 1000 x le info… Io vivo a roma e sto pensando seriamente di acquistare una piccola casa ad amsterdam… L’intenzione e quella di andarci ogni tanto e affittarla nei periodi in cui nn ci vado… Qualcuno sul sito ha info rispetto a questa questione? Tasse, permessi ecc ecc… Insoma ogni info e buona…. Grazie 1000

    • Ciao Federico,
      Scusa per il ritardo nel risponderti!
      Credo sia un buon investimento, qui il mercato degli affitti funziona molto bene e la domanda é enorme, infatti contrariamente a come siamo abituati in Italia, la maggior parte delle persone qui preferisce affittare.
      Vedo anche che sta prendendo piede il sito http://www.airbnb.com per affitti short-stay a turisti!

      Ciao

  • MARY

    WOW..INTERESSANTISSIMO QUESTO ART.,IO E MIO MARITO STIAMO CERCANDO CASA E NE ABBIAMO TROVATA UNA STUPENDA DA ACQUISTARE SULLA CARTA CON LO SCONTO DEL 35 PER CENTO MA CON UN NEO LA CASA SARà NOSTRA SUBITO MA IL TERRENO IN SEGUITO AL PAGAMENTO DI UNA TASSA MENSILE DOVUTA AL COMUNE… TU NE SAI QUALCOSA DI PIU? NON SAPPIAMO CHE TIPO DI MUTUO SCEGLIERE COSA MI CONSIGLI PER CHI COME NOI HA UNO STIPENDIO FISSO E VUOLE PAGARE SOLO QUELLA RATA AL MESE SENZA PAGARE CASPITALE PRIMA TASSE DOPO…E DAVVERO CONFUSIONARIA QUESTA COSA…SCUSA IL DISTURBO E DAG DAG

    • Ciao Mary,
      Perdonami il ritardo nel risponderti!
      La tassa di cui parli ha il divertente nome di “Erfpacht”.
      In pratica 80% delle case qui non sono costruite su terreno di proprietá, ma su terreni del comune.
      Di solito non si paga tutti i mesi, ma si paga 1 volta per molti anni successivi… per esempio casa mia ha la erfpacht pagata fino al 2049 🙂
      É cmq importante verificare in fase d’acquisto se e fino a quando é stata pagata.

      Ciao!

  • Cinzia

    Ciao Daniele,
    la mia ragazzina va a studiare a Breda e si fermerà li almeno 4 anni.
    Guardando affitti e costi casa, stavo valutando di prenderle una casina.
    So che dovrò andare sul posto ma è possibile contattare precedentemente delle banche o un makelaar? c’è un albo o qualcosa di simile? Come ti muoveresti dall’Italia?
    Grazie Cinzia

  • giada

    Grazie x le info.
    Vorrei sapere la proprietà come funziona in Olanda. Ho sentito che prima o poi ritorna alla regina…
    Se è così quando acquisto in pratica la prendo in affitto x tot anni e quindi il prezzo va in qualche modo pesato negli anni restanti…è così??

  • Nanni

    Ciao Daniele,
    trovo molto interessante il tuo sito, soprattutto per chi, come me, sta cercando di capirci qualcosa sul mercato immobiliare olandese. Vorrei chiederti di darmi qualche consiglio. Vorrei comprare un appartamento in Olanda da fittare o da lasciare ai figli (mia moglie è olandese ma viviamo in Italia). Secondo te potrei acquistare dall’Italia? Potrei avere un mutuo da banche olandesi? Infine: le tasse di registrazione sono le stesse anche se nell’appartamento non è la mia dimora principale (anzi, vorrei fittarla per qualche anno..).
    Grazie per qualsiasi consiglio o informazione tu possa darmi.
    Nanni

    • Ciao Nanni,
      Grazie per il messaggio!
      Avere un mutuo da banche Olandesi senza vivere qui non credo sia possibile.
      Se l’appartamento non é la tua residenza, ti tocca pagare tasse piú alte.
      Tieni presente che un mutuo standard NON consente di affittare, perché se l’acquirente smette di pagare la banca non puó cacciare l’affittuario.
      Va discusso con la banca questa opzione…

      Spero aiuti!

  • francesca

    Ciao Daniele, ho letto attentamente le informazioni relativamente all’acquisto di casa e ti ringrazio di questa prima infarinatura.
    Ma sai qualcosa riguardo alla conessione di mutui da parte delle banche? O meglio: quali sono le condizioni per cui una banca ti conced eil mutuo? Ovviamente quella principale di avere un lavoro che ti permetta di pagare. Ma richiede un contratto a tempo indeterminato per esempio?
    Se hai informaizoni di questo genere mi fai gentilmente sapere?
    Grazie
    Francesca

    • Ciao Francesca,
      Non sono sicurissimo ma dovrebbero concedere mutui anche se hai un contratto a tempo determinato.
      Peró non vorrei sbagliarmi perché molte cose sono cambiate durante la crisi… vivi qua in Olanda? Meglio che vai a sentire un mortgage advisor, ci puoi parlare gratis.

      Ciao!

  • Angelo

    Ciao a tutti,

    Confermo a pieno tutto quello che hanno detto Daniele e Federica. Oramai sono diversi anni che vivo in Olanda.

    Comunque io sto vendendo casa vicino Rotterdam e se qualcuno é interessato mi faccia sapere.
    In questo modo si evita per il compratore di pagare l’agente immobiliare (i ‘makelaars’, che qui richiedono una bella somma di denaro). 😀

    Saluti a tutti
    A

  • francesca

    Grazie, mi e’ stato molto di aiuto!
    Io sto cercando di comprare casa ad Amsterdam, la tua spiegazione e’ utilissima,bravo.
    Francesca

    Francesca

  • Federica

    wow che velocità! grazie mille per le info!

  • Federica

    Ciao Daniele,
    ma è vero che adesso la tassa di acquisto è del 2% anzichè del 6%. Perchè sto anch’io maturando l’idea di vendere la mia casa di Milano e comprarne una qui dato che ormai ho deciso di restare e con le condivisioni sto diventando a dir poco pazza! Altra cosa : dove li trovo i Makelaar?

    • Ciao Federica,
      la tassa d’acquisto é scesa dal 6% al 2% un anno fa. Inizialmente la “promozione” doveva durare solo un anno ma ora é stata prorogata ad oltranza… visto che il mercato immobiliare non sta riprendendo quota.
      I Makelaar sono ovunque vedi un’agenzia immobiliare 🙂

      Cmq occhio perché potrebbero cambiare gli sgravi fiscali sugli interessi del mutuo, informati bene!

  • vittorio

    Ciao,
    sto per comprare la prima casa, ho seguito i tuoi consigli,ma come facio ad avere la sicurezza che il mio maklaar ha effettivamente controllato lo stato delle fondamenta del palazzo? Vorrei essere sicuro di non dover effettuare lavori al palazzo per almeno una 15-20 anni. Ti ringrazio ciao,
    Vittorio.

    • Ciao Vittorio,
      il tuo makelaar non fa l’inspezione delle fondamenta, peró controlla che le fondamenta siano state inspezionate e hanno un “codice” di qualitá assegnato.
      Se nel palazzo é giá attiva una VVE (l’associazione del condominio, per capirci) allora puoi chiedere di avere un preventivo delle spese previste per i prossimi anni… magari 15-20 son tanti, peró dovrebbero avere un’idea delle riparazioni da preventivare in 5 anni almeno……

      Facci sapere!

  • simona

    Ciao
    qundo dici che il mutuo può essere fino a 5 volte lo stipendio annuale ti riferisci al netto oppure al lordo?
    grazie

  • Maher

    Ciao Daniele,

    Articolo interessantissimo!

    Sono un cliente Rabobank ed ho fissato un appuntamento per discutere sul tipo di mutuo più adatto. Secondo la brochure inviatami, Rabobank offre cinque modalità diverse di mutuo:

    1- Aflossingsvrije hypotheek
    2- Spaarhypotheek
    3- Beleggingshypotheek
    4- Lineaire hypotheek
    5- Annuiteitenhypotheek

    Quali sono le differenze sostanziali e quale tra questi mi consiglieresti tenendo conto che io e la mia ragazza siamo una coppia di 25 e 23 anni con uno stipendio intorno ai 2000€ lordi c.a.?

    Grazie!

    • Ciao,
      meglio che ti spieghino loro le differenze tra i vari mutui, peró la scelta dipende da TANTE cose.
      Per esempio, se pensate di vivere tutta la vita qui (alla vostra etá é difficile da dire, no?) allora volete ripagare il capitale poco a poco.
      Se pensate di fare una carriera professionale in cui guadagnerete il doppio in pochi anni allora potete scegliere un mutuo piú breve.
      Se invece pensate di stare qui qualche anno e poi ritirarvi a Maracaibo con la Carrá, allora un mutuo ¨interest only¨ (che cmq non e´ piú 100% interest only) puó essere l´ideale per voi.

      Ti consiglio: ora senti ABN e fatti spiegare bene da loro. Spaccagli i maroni con le domande che tanto e´ gratis :))
      Poi peró sentitene un altro, un financial advisor indipendente e vedete le differenze.

      Buona fortuna e fatemi sapere!

  • Francesco

    Ciao Daniele,
    ho letto e riletto questo post, ma dato che sono un incopetente patentato vorrei chiederti un po’ di chiarimenti per il mio caso. Ho visto una casa a 50000 a Leiden, in un edificio (palazzone) residenziale un poco fuori città. Io sono da quest’anno un PhD e prendo 2000 euro lordi al mese. Dal momento che ho un terzo della cifra necessaria da parte pensavo di imbarcarmi in un mutuo, piuttosto che spendere la metà di quello che guadagno in affitto. All’università mi hanno assicurato almeno per tre anni ma sembrerebbero già interessati agli anni successivi. Dici che mi concedono il mutuo? Dici che conviene anticipare un 15000 e restituire gli altri presi col mutuo? Quanto tempo ci vorrà? Non è che è davvero necessario essere residenti da più di 5 anni? Grazie mille per il post e perdonami se ti ho riempito di domande! Spero riuscirai a consigliarmi in qualche maniera! Grazie ancora e buon anno!!

    • Ciao Francesco,
      allora, di sicuro non devi essere residente da piú di 5 anni (almeno fino a che Olanda e Italia restano in comunitá Europea…). Questo é peró vero per chi arriva da paesi extraCE.

      Non sono un consulente finanziario, peró credo che non avrai problemi ad avere il mutuo considerato anche che la cifra mi sembra bassa e ora si stanno vendendo poche case quindi le banche hanno poche richieste di mutui.

      L´unica cosa da pensar bene e´ se vuoi mettere il 15% in cash nella casa o no…
      Se quelli sono gli unici soldini che hai da parte, fossi in te me li terrei e chiederei piu´ soldi nel mutuo che tanto c´e´ il rimborso sugli interessi che aiuta molto.

      Spero di averti aiutato un po´, cmq consulta un financial advisor gratuitamente per vedere cosa ti dice!

      Ciao

  • matteo

    Sorry, Daniele!
    mistake in the name…

  • matteo

    hi Davide
    I reached an agreement on a price but I still didn’t sign anything. I was a bit concerned because the makelaar wanted to do everything by phone, I would say with a kind of hurry. Then I took another appointment at the house and I’ll visit the house with two architects and an expert.
    And in that occasion I’ll make everything clear about what you suggested me before.
    Later

  • matteo

    I’ll keep your tip in mind
    thanks for now and I’ll come back in your blog later, I’m now in a negotiation phase. Have to see if the owner can accept my proposal.
    later

  • Ciao Matteo,
    I’d suggest you to put down a list of things you want the owner to fix before the delivery.
    Something like:

    “We notice the following things that have to be fixed properly before delivery:
    – roof
    – etc etc”

    This can go into the sale contract that the notary has to approve, and after this if any problem arise because they didn’t do the work properly it will be a violation of the contract!

    Personally I would suggest you to ask the owner to do the works you want rather then negotiate the price.
    This way the current owner will have the burden of deal with local builders to have things done….

    If you want to do things yourself, watch out that workers time here is expensive and they work pretty low quality 🙂

    Hope this helps

  • matteo

    I live in Rotterdam for three years and now I’m intending to buy a house. I’m negotiating the price and for sure the house will need some work.
    Do you hav any good tips about things to take in account? For instance I’d like to move toilets and bathroom. I’m not sure about the health of the roof. Could the owner be responsible for any not clear damaged thing in the house?
    tnx

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