Come sono tassati gli affitti in Olanda?

Jordaan
Sono appena tornato da una visita al mio commercialista super nerd al quale ho chiesto lumi sulla tassazione degli affitti di case in Olanda.

É ben chiaro che l’affittuario non paga nessuna tassa sull’affitto, anzi non é necessario neppure dichiarare al fisco che si sta affittando una casa.
Ma come funziona per il proprietario dell’immobile?

Questo é un agomento che é mi é stato da sempre molto poco chiaro, ma come sempre il mio nerd ha risposto senza esitazioni, palpitazioni, perspirazioni o qualunque altra reazione.

Ci sono un paio di cose e case da considerare.

Innanzitutto un piccolo ripasso sul sistema delle tasse Olandese non fa mai male.

 

La tassazione dei redditi per persone fisiche

In The Netherlands vige un sistema di tassazione dei redditi personali chiamato “box system”.
Ci sono appunto tre box, categorie, su cui vengono ripartiti i redditi personali. Ogni categoria ha un suo perché ed una sua diversa tassazione.

Box 1

Nel magico box number 1 finiscono:

  • Il reddito imponibile che proviene da lavoro dipendente o indipendente;
  • La prima casa di proprietá, cioé la casa che avete comprato per viverci.

Il reddito nel box 1 viene tassato con un sistema di aliquote progressive.

Box 2

Nel fantomatico box 2 a me non é mai finito niente, comunque é il reddito imponibile su un interesse sostanziale.Cioé se si ha piú del 5% delle azioni di una societá, stock options, o altre forme di partecipazione agli utili. Questi guadagni sono tassati al 25% secco.

Box 3

Il box 3 é quello da cui sono esenti gli expat che hanno la fortuna di ottenere il 30% tax ruling. Ma questo é un altro discorso.
Nel box 3 ci vanno i proventi di investimenti e risparmi. Sotto i 20.000€ non va dichiarato niente, ma se si hanno risparmi superiori a questa cifra, siano essi in un conto corrente (saving account) o in prodotti di investimento finanziario, scatta la dichiarazione e la relativa tassa.
Qui sono pragmatici e l’ufficio delle tasse non fa eccesione: si tassa il capitale dell’1.2%.
Il famigerato 1.2% arriva da un semplice calcolo. Il belastingdienst presuppone che risparmi ed investimenti forniscano un rendimento del 4% (seee, una volta!) il quale viene tassato al 30% secco. Ed il 30% del 4% é, indovinate un pó…

 

Caso Primo: Prima Casa

Nel primo caso la casa é prima casa. Rileggete ad alta voce tre volte e se non vi ingarbugliate allora cercate di capire se fa al caso vostro.

Se avete una casa di proprietá in Olanda, e tale casa é la vostra residenza allora la tassazione relativa é nel box 1.

Alcuni casi in cui si parla di affitto della prima casa sono:

  • Dividete la casa con qualcuno, affittando una stanza
  • Lasciate la casa libera per qualche mese e la volete affittare
  • Andate a convivere senza spostare la residenza

In queste situazioni i proventi dell’affitto rientreranno in box 1 e quindi verranno tassati in base al totale del vostro reddito imponibile.

 

Caso Secondo: Seconda Casa

Se siete di quelli che vanno al bar a lamentarsi dell’IMU, ma hanno case di proprietá per un valore di svariati milioni di Euro, allora rientrate in questo scenario.

Ma ci rientrate anche se, per esempio, lasciate l’Olanda ma decidete di tenere la vostra casa di proprietá nella terra dei tulipani per affittarla a qualche altro immigrato a prezzi esorbitanti.

O se siete un investitore residente in Italia che compra un immobile in Olanda solo per affittarlo.

In tal caso, i proventi sono tassati in box 3, cioé al valore della casa stessa, deciso annualmente dal comune e chiamato WOZ-waarde, verrá applicato il magico 1.2%.

 

Spero che questo breve articolo chiarisca le idee come le ha schiarite a me il buon nerd.

 

Come sono tassati gli affitti in Olanda?
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Daniele Besana

Italiano ad Amsterdam dal 2006, admin di VivereAmsterdam e libero professionista del web.

9 commenti

  • sabrina S

    Complimenti! Informazioni molto chiare e complete. Grazie, molto utile

  • Gino

    Quindi se compro una casa ad Amsterdam e la affitto pagherei soltanto l’1,2% di tasse sull’affitto che percepisco?

    • No, pagheresti l’1.2% sul VALORE della casa.
      Per esempio: su una casa da 300.000€ in affitto pagheresti 3.600€, oltre alle tasse di proprietá, rifiuti e rete fognaria.
      Il valore della casa lo stabilisce annualmente il comune.

      • Massimo

        Mi collego al commento, ma a quanto ammontano, circa, le tasse di proprieta’ rifiuti etc?

        • Ciao Massimo,
          Dipende dal valore della casa, la zona, e se ci vive una persona o più persone.
          Molto indicativamente, ad Amsterdam sono 400-600€ annuali.

          • Massimo

            scusa, ne approfitto ancora, visto che tra un mesetto dovrei venire a vivere li (sperando di trovare un lavoro in brevissimo tempo :))
            ci sto pensando perche’ se mi fermo un anno e poi riparto magari potrei comperarne uno e poi affittarlo.

            riassumendo, quindi, se ho capito bene su una casa da 200000 eur di valore circa, si hanno i seguenti costi annuali:
            – 2400 eur (1,2% del valore)
            – 600 eur
            totale 3000 eur … circa.

            Ho visto che gli affitti sono quasi sempre sui 1500eur/mese.
            questo significa che se hai un appartamento che e’ sempre affittato, cmq ti resta un buon netto.

          • Se è la casa dove hai la residenza allora paghi solo 600€ perchè sulla prima non c’è la tassa di proprietà.
            Se invece hai la residenza da un’altra parte paghi l’1.2%.
            Alle spese poi devi aggiungere costi condominiali (la VVE, indicativamente 50-80€/mese).
            La rendita su un appartamento affittato è in generale 4-6% annuale… 1500 mensili per una casa da 200.000 mi sembrano tantini 🙂

      • Nanni

        Ciao Daniele,
        come sai, l’anno scorso, anche grazie a te e al tuo Makelaar, abbiamo fatto questo passo. Adesso siamo in attesa di conoscere il totale da pagare come tassa di proprietà (il famoso 1,2%).
        Domanda: deve essere il proprietario ad interessarsi del pagamento oppure è il comune che, stabilito il woz-waarde, invia un documento con la tassa già calcolata, e se si, in che periodo dell’anno arriva il bollettino??
        Grazie per i preziosi consigli.

        • Ciao Nanni,
          Scusa il ritardo, le tasse da pagare te le manda il comune… e tranquillo che non si dimenticano mai 🙂
          Dovrebbero arrivare questo mese, e si possono pagare in un colpo solo o in 8 rate.
          Cmq non è l’1,2%… mi sa che ti confondi con il box 3 (che cmq è cambiato quest’anno!).

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